A quel moment un immeuble, vendu par lots en l’état futur d’achèvement, se trouve soumis au statut de copropriété ?

Le 8 octobre 2012, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a considéré « qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ».

Dans les faits, une Société avait fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant.

Elle avait ensuite placé cet immeuble sous le régime de la copropriété et l’avait vendu par lots en l’état futur d’achèvement.

En février 1975, les époux X. ont acquis plusieurs lots de l’immeuble dont la livraison était prévue en août 1975. A la suite d’une succession de difficultés, la livraison n’a pas eu lieu.

La société a été condamnée en mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Y. a alors assigné les acquéreurs X. en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Le 22 janvier 2014, au visa des articles 1601-3 du Code civil ; R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, et 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision dans toutes ses dispositions.

Elle rappelle que « l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis ». En l’espèce, elle reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges » (Cour de cassation, 3ème ch. civ., le 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-29368).

Ce qu’il faut savoir :


L’article 1601-3 du Code civil dispose que « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Aux termes de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, « L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. »



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Un commandement de payer, non publié et non suivi d'effets, peut-il interrompre la prescription?

Le 30 janvier 2014, la Cour de cassation a rendu un arrêt visant les effets d’un commandement de payer sur le délai de prescription.

Dans les faits, des poursuites de saisie immobilière avaient été engagées par un organisme à l’encontre de particuliers.
Un juge de l'exécution, à l'audience d'orientation, avait ordonné la vente forcée de biens immobiliers après avoir constaté que la créance dudit organisme n'était pas éteinte du fait notamment de l'effet interruptif de prescription d'un commandement aux fins de saisie immobilière daté du 15 avril 2004.
Les particuliers ont demandé à la Cour d’appel de Bastia de constater la caducité du commandement de payer en raison de son défaut de publication et de dire que la créance de l’organisme était prescrite par l'effet de cette caducité.
Déboutés de leur demande, ils se pourvoient en cassation. La Cour de cassation affirme qu’un commandement délivré, bien que non publié et non suivi d'effets, interrompt valablement la prescription. Elle rejette donc le pourvoi des intéressés (Cour de cassation, 2ème chambre civile, le 30 janvier 2014, n° 12-28443).

Ce qu’il faut savoir :

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Le commandement de payer est signifié par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Il s’agit d’un acte délivré au débiteur, par exemple un locataire qui ne paye plus ses loyers, par le créancier, propriétaire du logement. Le débiteur dispose d’un délai strict pour effectuer le paiement de ses loyers (et des charges en retard).
Le créancier doit avoir un titre exécutoire (acte juridique constatant une créance).

Qu’appelle-t-on la prescription ?

Il existe deux sortes de « prescription » :

• La prescription acquisitive est « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi » (article 2258 du Code civil).

• La prescription extinctive est définie à l’article 2219 du Code civil. Elle est « un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps ». 

De façon générale, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil).

Néanmoins, dans certains domaines, il existe des délais de prescription particuliers.

Ce délai de prescription peut être suspendu ou interrompu.

En effet, au terme de l’article 2230 du Code civil, « la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru ».


En revanche, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien (article 2231 du Code civil). Par exemple, une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription (article 2241 du Code civil).


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Copropriétaires, votre copropriété est-elle en conformité avec la Loi ALUR? Le syndicat des copropriétaires est-il inscrit au Registre des Immatriculations des copropriétés?

Ce qu'il faut savoir :


La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a créé un registre d'immatriculation des copropriétés. Les articles 52 et 43 de la « loi ALUR » concernent cette création. 

L’article 52 vient compléter le Code de la construction et de l’habitation par un Livre VII sur les Immeubles relevant du statut de la copropriété dont le titre Ier concerne l’identification des immeubles relevant du statut de la copropriété.
Ce titre est composé d’un chapitre unique : « De l'immatriculation des syndicats de copropriétaires » subdivisés en 7 articles.

L’article L. 711-1 institue un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriété définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Il est ainsi rédigé : « Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. »

L’article L. 711-2 détaille les informations à délivrer.

Le texte dispose : «  I.  Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer les données mentionnées au présent article ainsi que toute modification les concernant.

« II.  Figurent au registre :
« 1° Le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
« 2° Si le syndicat fait l'objet d'une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou à l'article L. 615-6 du présent code ;
« 3° Si le syndicat fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pris en application des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code.

« III.  Figurent également au registre :
« 1° A l'issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ;
« 2° Les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d'entretien et du diagnostic technique global réalisé en application de l'article L. 731-1, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise en œuvre des objectifs mentionnés à l'article L. 711-1.
« Les obligations prévues au présent article peuvent faire l'objet d'une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée.

« IV. Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés, précise les conditions de publicité des informations mentionnées aux II et III du présent article ainsi que les conditions de consultation du registre.

L’article L. 711-3 précise : « Pour la mise en œuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, l'Etat, les collectivités territoriales et leurs groupements obtiennent, à leur demande, du teneur du registre communication des informations du registre relatives aux copropriétés situées sur leur territoire ».

L’article L. 711-4 précise les fonctions du notaire. Il dispose «  I. Pour les immeubles mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété fait la déclaration d'immatriculation du syndicat de copropriétaires.

« II. A l'exception du cas mentionné au I, le syndic fait la déclaration d'immatriculation.
« Le syndic accomplit les formalités de déclaration et de modification des données prévues à l'article L. 711-2.

« III. Le dépôt du dossier d'immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des données prévues au même article L. 711-2 sont dématérialisés. »

L’article L. 711-5 vient encore préciser : « Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d'immatriculation de la copropriété.
« En l'absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l'article       L. 711-6 est restée sans effet au terme d'un délai d'un mois, le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente procède d'office à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires.
« Les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat, par le syndicat.
« Le notaire informe l'établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu'il y constate. »

L’article L711-6 évoque le défaut d’immatriculation par le syndic, et dispose : «  I. Lorsque le syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public chargé de la tenue du registre les informations prévues à l'article L. 711-2, l'établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic d'y procéder.

« II. Pour obtenir du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles L. 711-1 à L. 711-4, le teneur du registre peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données.
« L'astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de l'établissement public chargé de la tenue du registre.
« Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine.
« Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat.

« III. Les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l'Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à la condition d'être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées.

Enfin, le dernier article L. 711-7 prévoit que les « conditions d'application du présent chapitre sont précisées par décret en Conseil d'Etat. »

L’article 53 de la même loi vise les syndicats de copropriétaires et précise :

« I. Les syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues au chapitre unique du titre Ier du livre VII du code de la construction et de l'habitation :
1° Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
2° Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots
3° Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

II.  Après le 31 décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles neufs ou des immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété.

III.  Le I de l'article L. 711-2, l'article L. 711-3, le II de l'article L. 711-4 et les articles L. 711-5 et L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation sont applicables à compter du :
1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ainsi que pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au II du présent article ;
2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. »


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Qu'appelle-t-on la garantie biennale?

Dans ce blog, nous avons précédemment évoqué deux sortes de garanties en matière de construction : la garantie décennale et celle du parfait achèvement.

Pour être complet, il ne faut pas oublier la garantie de bon fonctionnement, exposée à l’article 1792-3 du Code civil.

Selon ce texte, «  Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». 

Cette garantie biennale commence donc à courir au jour de la réception de l’ouvrage.

Quels sont les « autres éléments d’équipement de l’ouvrage » soumis à cette garantie ?

Il s’agit notamment des éléments « dissociables », « non incorporés » ou « non encastrés », qui peuvent être retirés sans endommager l’ouvrage.

Il n’est pas possible d’en faire une liste exhaustive, mais il est néanmoins utile de se référer à l’article R. 111-27 du Code de la construction et de l’habitation.

En effet, selon ce texte, « Les menus ouvrages sont les éléments du bâtiment autres que les gros ouvrages, façonnés, fabriqués ou installés par l'entrepreneur.
Ces éléments comprennent notamment :
- les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites,
- les gaines et revêtements de toutes sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages,
- les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets».

La garantie biennale s’applique donc normalement aux éléments d’équipement dissociables qui peuvent être enlevés sans dépose ou démontage de l'ouvrage et dont le fonctionnement en cause est sans effet sur l'ouvrage lui-même.

Tel est le cas, par exemple, lorsque les désordres affectent des canalisations fixées aux murs et non encastrées dans la maçonnerie (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 9 juillet 2013, n° 12-18312) ; des volets roulants installés au moment de la construction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 20 juin 2012, n° 11-16970) ou encore des ascenseurs (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 21 juin 2011, n° 10-23932).

En revanche, il a été jugé que les dallages n’étaient pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 13 février 2013, n° 12-12016).

Pour toute difficulté liée à un problème de construction, n’hésitez-pas à contacter le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit de la construction et en droit immobilier.

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Quels sont les dispositifs de la Loi ALUR du 24 mars 2014 en matière de copropriété?

Le 26 mars 2014, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi ALUR », pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, est parue au Journal Officiel. La loi comporte 177 articles.

Elle vise notamment à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé et à lutter contre les copropriétés dégradées.

L’un de ses objectifs est de «  Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés ». Parmi les mesures, un registre d'immatriculation des copropriétés est donc créé.

Une meilleure information des acquéreurs de lots de copropriété est également prévue et des initiatives ont été prises afin d’améliorer la « gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement ».

La loi a pour ambition de « prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles ».

Le redressement efficace des copropriétés dégradées est un autre objectif important du texte. A cette fin, la loi tend à améliorer la procédure du mandataire ad hoc. La réforme de la procédure d'administration provisoire et la mise en place de nouveaux outils à disposition de l'administrateur provisoire font l’objet de nombreux articles.

La loi ambitionne également de permettre la requalification des copropriétés très dégradées et de réformer la procédure de carence.

L’intégralité du texte de la « loi  ALUR » est disponible sur le site Legifrance.


En cas de litiges de copropriété, n’hésitez pas à contacter le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit immobilier et de la construction.

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Qu’appelle-t-on la Loi Pinel et quelles sont les nouveautés de la réforme des baux commerciaux ?

Il s’agit de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises publiée le 19 juin 2014 au Journal Officiel.

Cette loi a pour objectif de soutenir une offre commerciale et artisanale diversifiée sur le territoire français en favorisant le développement des très petites entreprises.

La loi répond à quatre objectifs complémentaires, appuyés par des mesures concrètes :

• Dynamiser les commerces de proximité, en rénovant le régime des baux commerciaux ;
• Favoriser la diversité des commerces dans les territoires, notamment les plus fragiles, en renforçant les leviers des pouvoirs publics et en modernisant l’urbanisme commercial ;
• Promouvoir la qualité et les savoir-faire de nos artisans, en clarifiant le statut des artisans ;
• Simplifier et harmoniser les régimes de l’entreprise individuelle, en créant un régime unique de la micro-entreprise et en facilitant l’accès à l’EIRL.

Par conséquent, pour la location d’un local commercial, il convient de tenir compte des dispositions prévues dans cette nouvelle loi.

Quelles sont les nouveautés de la réforme des baux commerciaux ?

La Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) nous indique :

« À partir du 1er septembre 2014, en cas de déplafonnement, l’augmentation des loyers commerciaux est limitée à 10 % par an.

Le bailleur doit désormais établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux et, à partir du 1er septembre 2014, intégrer au contrat de bail un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire.

À partir du 1er décembre 2014, en cas de vente du local commercial, un droit de préférence envers le locataire est institué, rendant obligatoire pour le bailleur de proposer en priorité au locataire en place l’achat des murs de commerce à vendre.

Le droit des baux dérogatoires est étendu à partir du 1er septembre 2014 : un nouveau commerçant peut signer un bail dérogatoire de 3 ans, au lieu de 2, afin de pouvoir tester son activité sans s’engager sur une longue période.

Le bail précaire ou dérogatoire permet au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail, en dérogeant au bail commercial classique avec lequel le locataire ne peut donner congé qu’au bout de 3, 6 ou 9 ans. Sa durée maximale est portée de 2 à 3 ans.

La loi autorise la déspécialisation partielle du bail par le tribunal en cas de procédure collective. L’objectif de ce nouveau dispositif est de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur présentant un projet incluant une activité connexe (vente de cadeaux au sein d’une librairie par exemple). »

Vous souhaitez des informations complémentaires sur les nouvelles réglementations des baux commerciaux?

Notre Cabinet possède une grande expérience des baux commerciaux et  intervient à la fois pour les bailleurs ou les locataires.

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Un locataire peut-il laisser son logement inoccupé pour des raisons médicales ?

Dans un récent arrêt du 11 février 2014, la Cour d’appel de Versailles a affirmé qu’il « ne peut y avoir d'abandon de domicile lorsque l'inoccupation, même pour une longue durée, résulte de l'hospitalisation du locataire ou de son hébergement chez des proches en raison des soins indispensables ou de la nécessité d'un soutien psychologique. La simple inoccupation des lieux ne suffit pas à démontrer l'abandon dès lors que, comme en l'espèce, la locataire a continué à laisser son logement normalement meublé, a réglé son loyer et s'est acquitté de ses abonnements d'énergie » (Cour d’appel de Versailles, le 11 février 2014, R.G n° 13/03424).

En l’espèce, la locataire d’un appartement a eu un très grave accident de la circulation. Amputée d’un bras, elle a été hospitalisée pendant de très longues périodes. Elle a ensuite été hébergée chez ses parents.

Le bailleur, qui avait fait constater par huissier l’absence de la locataire, entendait demander la résiliation du bail et l’expulsion de l’intéressée.

Or, pendant toute son absence, la locataire s’est toujours acquittée des factures de loyers de son appartement. En outre, les juges ont pu constater qu’elle n’avait eu l’intention d’abandonner son logement et qu’elle n’avait jamais résilié ses divers abonnements, notamment d’électricité et de téléphone.

Ils ont, par conséquent, rejeté les demandes du bailleur.


Ce qu’il faut savoir :

Si un bailleur soutient que l'appartement loué est abandonné, il lui appartient de démontrer l'inoccupation effective et l'intention du locataire d'abandonner les lieux.

L'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposait :
« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article. »

Le troisième alinéa de cet article a été légèrement modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Il dispose désormais :


« S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution, à la constatation de l'état d'abandon du logement. »


Pour conclure, sur le fondement de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il n’y a pas d’abandon d’un logement lorsque l’inoccupation est consécutive à une hospitalisation du locataire ou à son hébergement chez des proches en raison de soins ou d’un soutien psychologique.

Pour des raisons médicales, un locataire peut donc laisser son logement inoccupé sans que le bailleur puisse demander la résiliation du bail ou l’expulsion de l’intéressé.

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Qu'appelle-t-on la garantie décennale des constructeurs?

Ce qu’il faut savoir : 


L’article 1792 du Code civil dispose « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

L’article L. 111-19 du Code de la construction et de l’habitation précise « Les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d'équipement d'un ouvrage mentionnés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux et, pour les dommages affectant ceux des éléments d'équipement de l'ouvrage mentionnés à l'article 1792-3 du code civil, par deux ans à compter de cette même réception. »

Dans le domaine des constructions, comment est définie la réception des travaux ? 

Selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve […]».

Les constructeurs sont soumis à un régime de responsabilité décennale qui garantit la réparation des dommages affectant l’ouvrage après la réception des travaux.

Qu’appelle-t-on un constructeur d’ouvrage ? 

Au terme de l’article L.111-14 du Code de la construction et de l’habitation, « Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage ».


Quels sont les dommages couverts par la garantie décennale ?

Selon l’article L.111-13 du Code de la construction et de l’habitation, « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Les dommages couverts sont donc ceux qui compromettre la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est normalement destiné. On pense, par exemple, à un défaut de conception d’une toiture, à un problème de fondations, ou à l’affaissement d’une charpente qui affecteraient l’ouvrage.


Vous connaissez des difficultés à la suite de travaux de construction et vous souhaitez des informations complémentaires?

Le Cabinet Benoît  VETTES, Avocat compétent en droit de la construction et en droit immobilier, intervient depuis plus de 25 ans pour vous assister, vous conseiller et défendre vos intérêts.

Cabinet Benoît VETTES
Tél : 02.35.77.37.17

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Qu'appelle-t-on une "VEFA"?

Une VEFA est une vente en l’état futur d’achèvement. Vous achetez un bien immobilier neuf qui n’est pas encore construit.

Ce qu’il faut savoir :

Selon la définition proposée dans le Code civil, une VEFA est un contrat par lequel un acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions existantes. Il devient propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur construction et doit en payer le prix également au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Par contre, le vendeur reste le maître de l’ouvrage jusqu’à ce que l’on appelle la réception des travaux (article 1601-3 du Code civil).

La VEFA nécessite la signature d’un contrat de réservation du bien immobilier. Ce contrat doit comporter certaines mentions obligatoires et réclame le dépôt d’une garantie de la part de l’acquéreur. Ce dernier bénéficie d’un délai légal de réflexion de 7 jours pour annuler sa réservation.

L’acquéreur peut annuler sa réservation par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ces conditions, le montant de son dépôt de garantie lui sera restitué. S’il ne se rétracte pas, il doit effectuer les démarches pour financer son achat. Il dispose d’un délai de 15 jours pour y parvenir.

A la réception de l’offre de prêt d’un organisme prêteur, l’acquéreur dispose d’un nouveau délai de réflexion.

Le contrat définitif de la vente doit ensuite obligatoirement être signé devant un notaire. Cet acte authentique comporte certaines mentions obligatoires. Cette signature entraîne le transfert de la propriété à l’acquéreur. Les différentes étapes de la construction vont déclencher des appels de fonds dont les sommes réclamées sont réglementées par la loi.

Pour toute information, n’hésitez pas à contacter le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit immobilier et de la construction.


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Dans le domaine de la construction, qu'appelle-t-on la garantie du parfait achèvement?

Ce qu’il faut savoir :


L’article 1792-6 du Code civil dispose :
« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. ».

Conformément à ce texte, l’entrepreneur est tenu, pendant un an, à la garantie du parfait achèvement.

Le point de départ de ce délai est la réception des travaux.

Les désordres signalés par le maître de l’ouvrage doivent être réparés.

Lors de la réception, il importe donc de signaler les moindres désordres, les vices apparents par « des réserves » qui seront mentionnées sur le procès-verbal de réception des travaux.

La réception est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve […]» (article 1792-6 du Code civil). Il s’agit donc d’un acte juridique unilatéral par lequel le maître de l’ouvrage accepte le travail effectué.

Vous faîtes construire une maison, des locaux professionnels, un immeuble, un bâtiment?

Attention, vous allez bientôt signer le procès-verbal de réception? Faîtes consignez sur le document tous les défauts que vous constatez.

N'hésitez pas à consulter rapidement un Avocat compétent pour lui faire part des problèmes constatés.
En effet, les délais sont très courts pour agir et faire jouer la garantie du parfait achèvement.

Pour tout renseignement complémentaire, n’hésitez pas à contacter le Cabinet Benoît VETTES. Avocat compétent en droit immobilier et en droit de la construction.

Notre Cabinet possède une très grande expérience dans ce domaine et vous apportera ses conseils et son assistance dans la défense de vos intérêts.

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Quel est le taux de l'intérêt au taux légal pour l'année 2014? Ce taux s'applique-t-il aux crédits immobiliers?

L’article 1er du décret n° 2014-98 du 4 février 2014 a fixé le taux de l'intérêt légal pour l'année 2014 à 0.04%.

Conformément à ce décret, ce taux s’applique à tout calcul s’y référant entre les 1er janvier et 31 décembre 2014.

Ce qu’il savoir :

Ce taux est utilisé par les organismes bancaires, les commissions de surendettement, l’administration fiscale et par la justice.

Il est particulièrement utilisé en matière fiscale pour le calcul des intérêts moratoires (notamment en l’absence de stipulations conventionnelles en cas de retard dans le paiement d’une dette) et des intérêts créditeurs.

Au terme de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier, il est majoré de cinq points en cas de condamnation par une décision de justice.

De fait, ce texte dispose : « En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d'adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant ».


De nombreuses erreurs sont constatées en matière de crédit immobilier.

Dans l'hypothèse de calculs erronés ou d'absence d'indication de taux d'intérêt du crédit immobilier dans l'échéancier, les juges appliquent le taux de l'intérêt légal annuellement fixé par décret.

C’est la raison pour laquelle le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit immobilier et de la construction, étudie et vérifie rigoureusement toutes les informations de vos contrats immobiliers.

En cas de litige avec votre banque sur votre crédit immobilier, contactez-nous.

Pour tout renseignement, téléphoner au 02.35.77.37.17

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L’exercice du droit de rétraction entraîne-t-il l’anéantissement du contrat de vente?

M. et Mme Y. ont vendu une maison d’habitation à M. et Mme X.

La vente a été faite sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005. Il était prévu dans le contrat que si l’une des parties venait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf justification de l’application d’une condition suspensive, l’autre partie percevrait une certaine somme à titre de clause pénale.

En l’espèce, la vente n’a pas été réitérée. M. Y. a donc assigné M. et Mme X. en paiement de la clause pénale.

Le 5 juillet 2012, la Cour d’appel de Metz accepte la demande de M. Y. au motif que la « faculté de rétractation est une prérogative personnelle à chacun des époux et que M. X. ne peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification destinée à son épouse ».

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation casse et annule cette décision.

Au visa des articles L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil, la Haute juridiction rappelle que l’exercice du droit de rétraction entraîne l’anéantissement du contrat (Cour de cassation, 3ème ch. civile, le 4 décembre 2013, n° de pourvoi 12-27293).

Il importe de relever que cette rétractation entraîne l’anéantissement du contrat et présente également un caractère indivisible.

En l’espèce M. X., l’époux de la personne qui s’est rétractée, ne peut être condamné au versement d’une clause pénale.

Ce qu’il faut savoir :

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.[…] ».

Vous souhaitez des informations complémentaires sur l'exercice du droit de rétractation?

Contactez le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit immobilier et en droit de la construction.

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Vous louez un appartement? Quelles sont vos obligations?

Lorsque vous louez un local à usage d’habitation principale, un appartement par exemple, vous devez vous soumettre à certaines obligations.


Ce qu’il faut savoir :

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs apporte quelques précisions. Son article 7, qui a été modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, précise les obligations qui incombent au locataire.
Ce dernier est ainsi obligé :

1/ « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ».

Très souvent, le contrat de bail contient ce que l’on appelle une clause résolutoire qui offre la possibilité au bailleur de résilier le bail si vous ne payez pas votre loyer. Dans cette hypothèse, votre bailleur peut également demander la résiliation judiciaire du contrat de bail.

2/ « D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Cela signifie que vous devez respecter la destination du local que vous louez. De même, vous ne devez pas causer de troubles de voisinage. Dans l’hypothèse inverse, votre comportement est susceptible d’entrainer la résiliation du bail.

Vous devez donc user des locaux en « bon père de famille », selon une formule habituellement utilisée par les textes et par les juridictions.

Il a ainsi été jugé que des locataires qui faisaient régulièrement du bruit la nuit n’usaient pas de la chose louée en bon père de famille (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 16 novembre 1993).

De même, des locataires qui adressent des injures écrites répétées à leur bailleur manquent à leur obligation de jouissance paisible (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 3 juin 1992).

3/ La loi oblige également le locataire à « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

Vous serez ainsi tenu responsable des dégradations faites dans votre appartement, par vous-même, votre famille ou des amis. Seul un cas de force majeure (un cambriolage par exemple) est susceptible de vous exonérer de votre responsabilité.

4/ Vous devez prendre en charge « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il a été jugé qu’une clause qui obligeait le locataire à entretenir les locaux loués et à les rendre en fin de bail en bon état de toutes les réparations locatives d’entretien pouvait être appliquée en cours de bail (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 5 février 2003).

5/ Le locataire est également tenu de « laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ».

En conséquence, vous ne pouvez pas vous opposer aux travaux d’amélioration des parties communes ou privatives d’un immeuble ; aux travaux nécessaires au maintien en l’état ; à l’entretien normal ou encore aux travaux liés à l’amélioration de la performance énergétique.

Conformément à l’article 1724 du Code civil, le locataire peut demander une diminution du prix du bail si les travaux ont duré plus de 40 jours. Cette diminution sera calculée en fonction du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.


6/ La loi précise que le locataire ne doit pas « transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

Certes, vous avez toujours la possibilité de changer la moquette de la chambre de vos enfants ou de repeindre votre cuisine !

Mais vous ne pouvez pas transformer votre appartement sans l’accord de votre propriétaire. A défaut d’accord, votre propriétaire est en droit d’exiger la remise immédiate des lieux en l’état, notamment lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. A vos frais évidemment !


7/ Le locataire doit également « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ».

Les risques visés sont généralement les dégâts des eaux, les incendies et les explosions. Le locataire doit donc souscrire une assurance habitation qui couvrira les « risques locatifs ».

Une clause du contrat peut prévoir que le défaut d’assurance constitue une cause de résiliation du bail.

La loi précise que la « justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ».

Par ailleurs, il est prévu que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe ».

Le Cabinet Benoît Vettes, Avocat compétent en droit immobilier, est à votre disposition pour vous informer sur le bail d'habitation .

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Qu'appelle-t-on une condition suspensive?

Ce qu’il faut savoir :


L’article 1181 du Code civil dispose :
« L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.
Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.
Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée. »

Un contrat de vente peut ainsi comporter une ou plusieurs conditions suspensives. Cela signifie que l’accomplissement du contrat va dépendre de la réalisation d’un évènement qui est soit futur et incertain, soit déjà réalisé mais qui n’est pas encore connu des parties.

Par exemple, en matière immobilière, la vente s’effectue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

De la sorte, si le futur acquéreur n’obtient pas le prêt bancaire sollicité, il peut renoncer à la promesse de vente.

Dans la pratique, il sera normalement remboursé des sommes qu’il a versées.

Pour tout litige lié à une vente immobilière, n’hésitez pas à consulter un Avocat compétent qui saura vous conseiller, vous assister et défendre vos intérêts.

Contactez le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit immobilier.

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En cas de refus de renouvellement du bail commercial, une indemnité peut-elle être versée au locataire ?

L'indemnité d'éviction, ce qu'il faut savoir :

L’article L. 145-14 du Code de commerce précise que cette indemnité est dite d’éviction et qu’elle est égale au « préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Afin de calculer l’indemnité d’éviction, il faudra estimer le préjudice subi.

A cette fin, quelques indications sont données par l’article L. 145-14 du Code de commerce. La valeur marchande du fonds de commerce doit être prise en compte (il s’agit de l’indemnité principale). Elle peut être augmentée d’indemnités dites accessoires tels que notamment les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette estimation, parfois délicate, peut être faite par des experts.

En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur est-il toujours tenu au paiement d’une indemnité d’éviction ?

Non. Quelques exceptions sont prévues par l’article L. 145-17 du Code de commerce. Elles permettent au bailleur de refuser le renouvellement sans pour autant être tenu de verser cette indemnité.

Par exemple, et sous certaines conditions, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Il en est de même s’il est prévu que l’immeuble soit totalement ou partiellement démoli pour des raisons d’insalubrité ou qu’il ne puisse être occupé sans danger en raison de son état.

En cas de litige lié à un bail commercial, que vous soyez locataire ou bailleur, n’hésitez pas à confier vos intérêts à un Avocat compétent dans ce domaine.


Appelez le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en bail commercial et en droit immobilier.

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Vous voulez changer l'activité de votre local commercial?

Le bail que vous avez signé indique l’activité qui doit être exercée dans le local commercial. Pour diverses raisons, liées par exemple au contexte économique, il est possible que le locataire souhaite changer d’activité ou la compléter par une autre activité.
Il faut alors demander la déspécialisation du bail commercial.

Ce qu’il faut savoir :

Une double hypothèse est prévue par le Code de commerce.

1/ L’article L. 145-47 du Code de commerce prévoit une déspécialisation partielle de l’activité. Le locataire peut ainsi ajouter à l’activité initiale prévue par le bail des activités connexes ou complémentaires. Ce sont des activités en rapports étroits avec l’activité prévue dans le bail et qui en permettent un meilleur exercice.

Par exemple, la vente de charcuterie peut être complétée par celle de plats cuisinés.

Le locataire doit avertir le propriétaire par un acte extrajudiciaire et lui indiquer les activités qu’il envisage d’exercer.

Le propriétaire a deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de ces nouvelles activités. Son silence vaut acceptation.

En cas de litige, le Tribunal de Grande Instance est compétent et le recours à un Avocat est obligatoire.

En cas de déspécialisation partielle, le bailleur pourra demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.


2/ L’article L. 145-48 du Code de commerce évoque la déspécialisation plénière. Cette fois, le locataire demande à exercer une activité différente de celle prévue dans son bail.

De façon générale, cette nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Le locataire doit prévenir le bailleur par acte d’huissier. Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour donner sa réponse.


Si le bailleur est d’accord, il peut exiger à une augmentation du loyer initial. Le président du Tribunal de grande instance est compétent en matière de révision de loyer lors d’une déspécialisation plénière.

En cas de difficulté et de refus du bailleur, le Tribunal de Grande Instance est compétent et le recours à un Avocat est obligatoire.

Pour tout litige lié à la déspécialisation du bail commercial, que vous soyez locataire ou bailleur, n’hésitez pas à contacter le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en bail commercial et en droit immobilier.

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Quelles sont les mentions obligatoires dans un bail d'habitation?

Le bail doit impérativement contenir les informations suivantes :

• nom et coordonnées du propriétaire et du gestionnaire, si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire ;
• date à laquelle le bail commence à s'appliquer et sa durée ;
• consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;
• description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
• description de la surface habitable du logement ;
• montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
• montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le propriétaire peut décider d'y inclure d'autres clauses précisant les obligations du locataire.
Toutefois, celles-ci ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses abusives, sous peine d'être réputées non écrites et donc non valides.

Documents annexes


Certains documents doivent être annexés au bail :

• l'état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage ;
• si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété;
• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
• le dossier de diagnostic technique immobilier;
• une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble.

Vous souhaitez des informations sur les baux d'habitation?

Le Cabinet Benoît VETTES, Avocat compétent en droit immobilier, possède une grande expérience dans la gestion des baux.

Ses clients particuliers, agences immobilières et bailleurs institutionnels lui font confiance depuis plus de 25 ans.

Contactez-nous au 02.35.77.37.17

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Le renouvellement du bail commercial

Afin de garantir la viabilité des activités réalisées dans les locaux professionnels, le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire : les procédures de renouvellement et de résiliation sont strictement encadrées. Pour faire cesser un bail, le congé doit être donné, par le locataire ou le bailleur, avec un préavis de 6 mois.

Renouvellement

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

Le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d'huissier.

L'acte doit mentionner, sous peine de nullité : Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le bailleur peut accepter le renouvellement en gardant le silence pendant 3 mois ou par acte d'huissier.

S'il le refuse, l'acte d'huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal, dans un délai de 2 ans.


Notre Cabinet intervient régulièrement pour conseiller, assister et défendre les intérêts soit du locataire, soit du bailleur pour le renouvellement d'un bail commercial.

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