Lorsque vous louez un local à usage d’habitation principale, un appartement par exemple, vous devez vous soumettre à certaines obligations.
Ce qu’il faut savoir :
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs apporte quelques précisions. Son article 7, qui a été modifié par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, précise les obligations qui incombent au locataire.
Ce dernier est ainsi obligé :
1/ « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ».
Très souvent, le contrat de bail contient ce que l’on appelle une clause résolutoire qui offre la possibilité au bailleur de résilier le bail si vous ne payez pas votre loyer. Dans cette hypothèse, votre bailleur peut également demander la résiliation judiciaire du contrat de bail.
2/ « D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
Cela signifie que vous devez respecter la destination du local que vous louez. De même, vous ne devez pas causer de troubles de voisinage. Dans l’hypothèse inverse, votre comportement est susceptible d’entrainer la résiliation du bail.
Vous devez donc user des locaux en « bon père de famille », selon une formule habituellement utilisée par les textes et par les juridictions.
Il a ainsi été jugé que des locataires qui faisaient régulièrement du bruit la nuit n’usaient pas de la chose louée en bon père de famille (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 16 novembre 1993).
De même, des locataires qui adressent des injures écrites répétées à leur bailleur manquent à leur obligation de jouissance paisible (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 3 juin 1992).
3/ La loi oblige également le locataire à « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».
Vous serez ainsi tenu responsable des dégradations faites dans votre appartement, par vous-même, votre famille ou des amis. Seul un cas de force majeure (un cambriolage par exemple) est susceptible de vous exonérer de votre responsabilité.
4/ Vous devez prendre en charge « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Il a été jugé qu’une clause qui obligeait le locataire à entretenir les locaux loués et à les rendre en fin de bail en bon état de toutes les réparations locatives d’entretien pouvait être appliquée en cours de bail (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 5 février 2003).
5/ Le locataire est également tenu de « laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ».
En conséquence, vous ne pouvez pas vous opposer aux travaux d’amélioration des parties communes ou privatives d’un immeuble ; aux travaux nécessaires au maintien en l’état ; à l’entretien normal ou encore aux travaux liés à l’amélioration de la performance énergétique.
Conformément à l’article 1724 du Code civil, le locataire peut demander une diminution du prix du bail si les travaux ont duré plus de 40 jours. Cette diminution sera calculée en fonction du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
6/ La loi précise que le locataire ne doit pas « transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».
Certes, vous avez toujours la possibilité de changer la moquette de la chambre de vos enfants ou de repeindre votre cuisine !
Mais vous ne pouvez pas transformer votre appartement sans l’accord de votre propriétaire. A défaut d’accord, votre propriétaire est en droit d’exiger la remise immédiate des lieux en l’état, notamment lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. A vos frais évidemment !
7/ Le locataire doit également « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ».
Les risques visés sont généralement les dégâts des eaux, les incendies et les explosions. Le locataire doit donc souscrire une assurance habitation qui couvrira les « risques locatifs ».
Une clause du contrat peut prévoir que le défaut d’assurance constitue une cause de résiliation du bail.
La loi précise que la « justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ».
Par ailleurs, il est prévu que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe ».
Le Cabinet Benoît Vettes, Avocat compétent en droit immobilier, est à votre disposition pour vous informer sur le bail d'habitation .
Téléphone : 02.35.77.37.17
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