Diagnostic immobilier : quelle responsabilité?

Revue de Presse

La réalisation des diagnostics immobiliers obéit à des règles strictes , et la Cour de Cassation vient de rendre un arrêt intéressant sur le sujet.

Je vous invite à partager la lecture d'un article paru dans le numéro 45 de la revue "Votre Avocat vous informe", publié par les Editions Dalloz et le CNB.



"Responsabilité du diagnostiqueur : nature du préjudice de l’acquéreur

Les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ayant pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et ces derniers ayant été contraints de réaliser les travaux pour y remédier, les préjudices matériels et de jouissance subis ont un caractère certain.

L’acquéreur d’un bien immobilier peut rechercher la responsabilité du technicien qui a réalisé un diagnostic erroné.

En doctrine et devant les prétoires sont discutées, d’une part, l’étendue de l’obligation du diagnostiqueur pour déterminer la faute et, d’autre part, la nature du préjudice subi pour déterminer le calcul de l’indemnisation. L’arrêt rendu par la chambre mixte apporte des précisions sur ces deux points.

Les faits étaient classiques : une infestation avancée de termites n’avait pas été décelée en raison d’investigations insuffisantes du diagnostiqueur.

En appel, l’assureur de ce dernier avait été condamné à payer aux acquéreurs des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériels, dont le montant de l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l’attaque des termites.

Cette solution est confirmée par la Cour de cassation.

La Haute juridiction rappelle tout d’abord l’étendue de l’obligation du diagnostiqueur : la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Autrement dit, la réalisation d’un diagnostic conforme aux prescriptions réglementaires et aux règles de l’art est une obligation de résultat.

Cet arrêt apporte ensuite une précision intéressante s’agissant de la qualification du préjudice.

La nature du préjudice subi par l’acquéreur du fait d’un diagnostic erroné est en effet controversée.

La difficulté réside dans l’existence d’un lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et le coût des travaux nécessaires pour remédier au défaut de l’immeuble.

En effet, la présence du parasite ou du matériau non décelée n’est pas imputable à l’erreur du technicien.

Les diagnostics sont établis pour que l’acquéreur puisse contracter en toute connaissance de l’état du bien.

C’est la raison pour laquelle certains auteurs estiment que le préjudice subi est une perte de chance : mieux informé, l’acquéreur aurait pu ne pas acheter le bien ou l’acquérir à un moindre prix compte tenu des travaux à réaliser.

En l’espèce, cette argumentation était développée par l’assureur.

Ce n’est cependant pas la position retenue par la Cour de cassation.

Relevant que les investigations insuffisantes n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, elle approuve la Cour d’appel d’en avoir déduit que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs avaient un caractère certain."

Cour de cassation, Chambre mixte, 8 juillet 2015, 13-26.686 

Benoît VETTES - Avocat en droit immobilier et en droit de la construction

Depuis de nombreuses années j'interviens pour les particuliers, les sociétés civiles, les agences immobilières, constructeurs et tous les acteurs du secteur immobilier.

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ERDF condamnée à 900.000 € pour non respect d'un marché de travaux passé avec son prestataire.

Sous-traitants et prestataires ERDF défendez-vos intérêts et obtenez réparation!

Les grandes sociétés comme ERDF font appel à des entreprises spécialisées pour des travaux tels que  la réalisation aérienne et souterraine de branchements d’électricité.

Ces entreprises prestataires ont souvent comme seul client ces grands groupes.

Dans la majorité des cas, ces contrats de prestations et de sous-traitance sont rédigés par ces groupes.

Je vous invite à prendre connaissance de la mésaventure de ma cliente, une Société ayant comme seul et unique client la Société ERDF.

Mon client, prestataire d'ERDF s'est retrouvé dans une situation très vulnérable dans la mesure où ERDF n'a pas respecté les engagements du contrat qu'elle avait elle-même rédigé....

Le volume contractuel de travaux n'a pas été respecté par ERDF, et par conséquent les contreparties financières stipulées dans les contrats n'ont pas été versées.

Conséquence : la Société prestataire a été contrainte de déposer le bilan et les salariés ont tous été licenciés!

Première victoire en première instance : nous avons obtenu la condamnation de la Société ERDF 900.000 €, cette dernière a fait appel.

Deuxième victoire aujourd'hui pour nous : la Cour d'Appel de Versailles confirme le jugement de première instance et condamne donc la Société ERDF à payer 900.000 € à son prestataire!

Cour d'Appel de Versailles, Arrêt du 20 octobre 2015, R.G. N° 14/04325

Entreprises, Artisans et PME prestataires et/ou sous-traitantes de ERDF ou d'autres grandes sociétés de téléphone, de gaz, d'approvisionnement en eau etc...: vous rencontrez des difficultés avec la Société ERDF, ou d'autres grandes sociétés avec lesquelles vous êtes liés contractuellement? Les volumes contractuels ne sont pas respectés? : contactez mon Cabinet 02.35.77.37.17 et bénéficiez de mon expérience! 

Benoît VETTES - Avocat en droit immobilier et de la construction

Avocat de nombreuses entreprises de bâtiments et de travaux publics, d'artisans, de particuliers, de sociétés immobilières, je les conseille, les assiste et défends leurs intérêts dans ces domaines qui génèrent beaucoup de conflits.

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Propriété et servitude : qu'en est-il du passage des réseaux techniques?

Revue de presse 

Voisinage : le passage sur sa propriété des réseaux techniques du voisin doit parfois être accepté.

Article publié le  04 novembre 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) sur le site Service Public


"Une servitude de passage ne se limite pas au seul droit de passer sur le terrain du voisin mais comprend aussi le droit d'installer au même endroit, éventuellement en sous-sol ou en surplomb ce qui est nécessaire à la desserte complète du bien enclavé.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2015.

Dans cette affaire un propriétaire contestait à son voisin qui bénéficiait d'une servitude de passage sur sa propriété, le droit de laisser implanter à cet endroit un poteau nécessaire au passage d'une ligne téléphonique à une hauteur de 3 mètres et sur une longueur de 30 mètres.

Il faisait valoir que cette installation dissuadait les acquéreurs éventuels de son terrain et réclamait ainsi une indemnité pour le préjudice subi.

Pour la Cour de cassation, une servitude de passage même conventionnelle, doit permettre aux biens qui sont enclavés de bénéficier aussi du passage des canalisations, câbles électriques et téléphoniques, que ce soit en sous-sol ou par voie aérienne.

 La demande a donc été rejetée.

Toutefois la Cour a reconnu au propriétaire du terrain la possibilité d'être indemnisé pour le préjudice consistant en une perte de chance de le vendre.

Selon le code civil, une servitude comprend tout ce qui est nécessaire pour un usage normal. Ainsi par exemple une servitude de puisage s'accompagne nécessairement du droit de passage pour accéder au puits.

Pour en savoir plus
Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2015, 14-10.905 
Code civil - Article 696 "

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Expropriation lors de la construction d'une autoroute - Quelle est la réponse de la CEDH?

Revue de Presse

La construction d'ouvrages publics donne lieu à des expropriations, et à des procédures très spécifiques.
Je vous invite à partager la lecture d'un article paru dans le numéro 44 de la revue "Votre Avocat vous informe", publié par les Editions Dalloz et le CNB.

"Protection de la propriété et marge d’appréciation de l’État.

La mise en œuvre d’une expropriation entraînant la dépréciation de la valeur vénale d’un bien peut ne pas donner lieu au versement d’indemnités compensatoires sans que soit violé le droit de la protection de la propriété.

Par un arrêt rendu le 25 juin 2015, la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH) procède à l’examen d’un « juste équilibre » entre la sauvegarde des droits du requérant garantis à l’article 1 du protocole 1 et l’intérêt général de la société française.

Dans le cadre de cette affaire, un ressortissant français est propriétaire d’un domaine de 27 hectares comprenant un château dont le portail d’entrée et le cloître sont inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

À l’occasion de la construction de l’autoroute A89 reliant Bordeaux à Clermont-Ferrand, une partie du terrain du requérant avoisinant le portail d’entrée de son château fait l’objet d’une procédure d’expropriation.

Alors que le tribunal de grande instance de Tulle évalue le montant des indemnités d’expropriation (C. expr.,art. L. 13-13), la demande de versement d’indemnités compensatoires du requérant en raison de la perte de la valeur de sa propriété non expropriée (perte de l’esthétique, nuisances sonores), occasionnée par la construction de l’autoroute A89, est rejetée.

Les juridictions administratives françaises, saisies pour la suite du litige, rejettent elles aussi la demande au motif que la perte de la valeur de la propriété du requérant ne constitue pas un préjudice « spécial et anormal » donnant lieu à une indemnisation.

Afin d’obtenir réparation d’un préjudice non pris en considération par les juridictions internes, la CEDH est saisie d’une requête sur le fondement de l’article 1 du protocole 1 additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme (protection de la propriété).

La CEDH éclaire, ici, la portée de l’article 1 du protocole 1 et en déduit que la norme pertinente pour contrôler le respect de l’article 1 relève uniquement de la première phrase du premier alinéa : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ».

En l’espèce, elle estime que les juridictions françaises ont effectué un examen juridictionnel juste et stable et juge que la France n’a pas dépassé sa marge d’appréciation dans le « juste équilibre » entre les intérêts du requérant et l’intérêt général de la société française émanant d’une politique d’aménagement du territoire.

Selon la Cour, il n’y a donc pas violation de l’article 1 du protocole 1.

Cette nouvelle jurisprudence témoigne d’une marge de manœuvre plus large des États dans l’appréciation et la qualification de « l’utilité publique » en vertu du principe de proportionnalité et au regard de l’article 1 du protocole 1.

Peut-être faut-il y voir la volonté de rendre plus aisée la mise en œuvre par les Etats de leurs politiques d’aménagement du territoire."

Bonne lecture.

Benoît VETTES - Avocat en droit immobilier et en droit de la construction

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Une mesure d'expropriation concerne l'un de vos biens?

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Bail d'habitation et jugement de divorce : qui doit payer les loyers? Réponse de la Cour de cassation

Revue de presse

Je viens de lire un intéressant communiqué publié le 29 octobre 2015 par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) -  Service-Public.fr

"La transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux, l'autre cesse d'en être cotitulaire. C'est ce que vient de juger la Cour de cassation le 22 octobre 2015.

Dans cette affaire, une société civile immobilière avait loué un appartement à deux époux. Le jugement de divorce avait attribué le droit au bail à l'épouse, laquelle par la suite était décédée. Le mari avait cessé d'habiter les lieux loués en 1997 et le jugement prononçant le divorce avait été transcrit sur les registres de l'état civil en janvier 1998. Le bailleur réclamait alors à l'ex-époux de la défunte le paiement des loyers d'octobre 2010 à mai 2011, date de restitution des clés. Il faisait valoir que chaque cotitulaire d'un bail d'habitation demeure redevable du paiement des loyers tant que le bail n'a pas été résilié.

Pour la Cour de cassation, la transcription sur les registres de l'état-civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité du bail. Dès lors, l'autre époux n'était plus tenu aux obligations du bail et notamment au paiement des loyers.

Rappelons que, selon la loi, les époux sont automatiquement cotitulaires du bail, peu importe leur régime matrimonial, et cela, même si le bail a été conclu avant le mariage.

De ce fait, ils sont responsables solidairement du paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail."

Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 octobre 2015, 14-23.726 

Le Cabinet Benoît VETTES, Avocats expérimentés en droit du divorce et en droit immobilier, conseille, assiste et défend les intérêts de ses clients dans cette phase délicate de leur vie.

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Indivision successorale : étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire

Revue de Presse

L'indivision génère de nombreux conflits familiaux et des contentieux judiciaires.La Cour de cassation a rendu un arrêt très intéressant que je vous invite à partager.Cet arrêt est commenté dans le numéro 44 de la revue "Votre Avocat vous informe", publié par les Editions Dalloz et le CNB.

"L’exclusion des actes de disposition dans la mission conférée judiciairement à l’administrateur de l’indivision ne vise pas les mesures urgentes affectant les biens indivis, incluant en tant que de besoin un acte de disposition, que le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser, par décision spéciale, si l’intérêt commun des indivisaires le requiert.

Bien avant la réforme de l’indivision par la loi de 1976, la jurisprudence permettait au juge de substituer un administrateur provisoire à la gestion collégiale de l’indivision lorsque la mésentente ou l’inertie de ses membres était susceptible de mettre en péril l’intérêt commun.

 Désormais, l’article 815-6 du Code civil octroie expressément cette faculté au Président du tribunal de grande instance qui peut désigner l’administrateur parmi les membres de l’indivision (sous réserve qu’il soit effectivement titulaire de droits dans l’ensemble des indivisions concernées par sa gestion) ou, plus exceptionnellement, en dehors de celle-ci.

Que l’administrateur soit endogène ou exogène à l’indivision, ses pouvoirs sont clairement déterminés par le 3e alinéa de l’article 815-6 qui renvoie aux dispositions des articles 1873-5 à 1873-9 relatifs à l’indivision conventionnelle, ces textes ne s’appliquant toutefois qu’à titre supplétif lorsque le juge n’en a pas décidé autrement.

Et, en ce domaine, les pouvoirs de ce dernier – et donc ceux de l’administrateur provisoire –apparaissent particulièrement étendus, comme en témoigne cette décision.

Il était ici reproché à une ordonnance rendue en la forme des référés d’avoir autorisé l’administrateur provisoire, choisi en dehors des indivisaires, à procéder à la vente des actions d’une société dépendant de la succession.

Plus précisément, le grief tenait au fait que c’est l’administrateur lui-même qui avait sollicité du juge la possibilité d’aliéner ces biens.

L’auteur du pourvoi y voyait là un dépassement de ses pouvoirs par le représentant de l’indivision, dès lors que si la loi ou le mandat qu’il a reçu peut effectivement lui imposer d’obtenir une autorisation judiciaire pour procéder à certains actes, cette faculté est toujours préalablement déterminée.

La demande adressée au juge s’inscrit alors parfaitement dans le cadre de sa mission.

Mais, a contrario, l’administrateur ne pourrait pas, de sa propre initiative, demander un élargissement de son champ de compétence. Selon le pourvoi, «la mise à l’écart des règles normales de l’indivision et le transfert vers un administrateur judiciaire d’un pouvoir en principe dévolu à l’indivision […], concernent les rapports entre les co-indivisaires » et « à ce titre, seuls les co-indivisaires à l’exclusion de l’administrateur peuvent agir en justice à l’effet d’en conférer l’exercice à l’administrateur et d’en dépouiller dans le même temps les co-indivisaires».

Nommé à la demande des indivisaires, l’administrateur ne serait qu’un exécutant insusceptible de prendre son autonomie.

Celle-ci est pourtant un gage indispensable à la préservation des intérêts de l’indivision.

La Cour de cassation le rappelle en indiquant que l’article 815-6 permet au président du tribunal de grande instance d’autoriser un administrateur provisoire à accomplir un acte de disposition lorsqu’une telle mesure est justifiée par l’urgence et l’évidence.

Cela est d’ailleurs bien entendu valable lorsque l’administrateur est un indivisaire.

En conséquence, même lorsque la mission de l’administrateur ne lui reconnaît pas le pouvoir de procéder à des actes de disposition, il peut néanmoins, à titre tout à fait exceptionnel, passer de tels actes si la double condition de l’urgence et de l’atteinte aux intérêts de l’indivision est remplie.

Toutefois, parce que l’administrateur ne saurait discrétionnairement relever ces deux critères, il se doit d’obtenir une autorisation judiciaire et, par là même, se voit contraint de solliciter le juge.

Par ailleurs, au-delà du contrôle judiciaire, l’intervention de l’administrateur ne saurait se faire contre l’accord unanime des indivisaires."

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 juin 2015, 14-18.944 14-25.420

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Nouveau : à partir du 1er octobre les emprunteurs d'un crédit immobilier recevront une fiche d'information sur les garanties de l'emprunt

Revue de Presse

Publié le 29 septembre 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Extrait

"À partir du 1er octobre 2015, les personnes qui envisagent de contracter un emprunt immobilier se verront remettre, lors de la première simulation, une fiche d'information.

À partir du 1er octobre 2015, les personnes qui envisagent de contracter un emprunt immobilier se verront remettre, lors de la première simulation, une fiche d’information sur l’assurance qu’elles sont tenues de souscrire en vue de garantir le remboursement de l’emprunt à l’établissement prêteur en cas de défaillance de leur part.

Un décret publié au Journal officiel du vendredi 24 avril 2015 précise quelles informations devront obligatoirement être portées à la connaissance des personnes concernées.

Cette fiche d’information mentionnera la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s’exercer. Cette fiche précisera également de manière claire et lisible :

• les types de garanties proposées au titre de l’assurance à l’emprunteur,
• le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier,
• les types de garanties possibles et la part du capital emprunté à couvrir,
• une estimation personnalisée du coût de l’assurance envisagée (sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche)."

Décret n° 2015-460 du 22 avril 2015 relatif à la remise de la fiche standardisée d'information mentionnée à l'article L. 312-6-2 du code de la consommation 


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Quelle responsabilité et quelle indemnisation en cas d'erreurs du diagnostiqueur immobilier, par exemple en cas de présence de termites et d'autres insectes xylophages?

Revue de Presse

Mon Cabinet est souvent consulté pour des problèmes de diagnostics immobiliers comportant des erreurs et ayant des conséquences importantes pour les acquéreurs.

En effet, ces désagréments arrivent plus souvent qu'on ne le pense, et vous connaissez tous dans votre entourage des personnes victimes des ces difficultés.

La Cour de cassation a rendu un arrêt intéressant et je vous invite à le partager.

Extrait du "Communiqué relatif à l’arrêt n°282 de la chambre mixte du 8 juillet 2015 "


"Les faits

Des particuliers acquièrent un bien immobilier. Un état parasitaire est annexé à l’acte de
vente : il mentionne des « traces de termites et d’insectes xylophages sans activité ».
Après l’achat, les acquéreurs constatent que la maison est infestée de termites et autres
insectes à larves xylophages. Ils demandent alors en justice la condamnation du diagnostiqueur,
qui a fourni l’état parasitaire erroné, à leur payer le coût des travaux de réparation des dégâts
causés par les insectes.

La question posée

L'acquéreur d'un bien immobilier, dont l’acte de vente comprend un état parasitaire ne
révélant pas l'état d'infestation de l'immeuble par les termites, peut-il demander au
diagnostiqueur de lui payer le montant des travaux de réparation des dégâts causés par les
insectes xylophages, bien qu’il ne soit pas à l’origine de leur présence ?
En l’absence de certitude sur ce qu’aurait été la situation si l’acquéreur avait été
correctement informé avant de conclure le contrat, doit-on plutôt considérer que celui-ci n’a
perdu que la chance d'avoir pu acquérir le bien à des conditions tenant compte du coût des
travaux à engager ?

 La réponse de la Cour de cassation

L’état parasitaire, annexé à l’acte de vente, garantit l’acquéreur contre le risque de
présence de termites et autres insectes xylophages. La responsabilité du diagnostiqueur se
trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées
et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné. Le diagnostiqueur doit donc indemniser les
acquéreurs du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.
Cette décision s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions
immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur. A cet effet, l’article L.
271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit que plusieurs diagnostics techniques
doivent être remis à l’acquéreur d’un immeuble bâti, et pour certains d’entre eux, le vendeur qui
s’abstient de les remettre à l’acquéreur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, même
en présence d’une clause contraire dans le contrat de vente. Le code de la construction et de
l’habitation encadre en outre strictement les obligations des diagnostiqueurs : ils doivent
présenter des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité, disposer d'une
organisation et de moyens appropriés à l'exercice de leur mission et souscrire une assurance de
responsabilité."

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre mixte, 8 juillet 2015, 13-26.686

Vous avez acquis un bien immobilier et vous constatez la présence de termites et autres insectes xylophages?
Vous découvrez qu'un de ces diagnostic comporte des erreurs : 

• Performance énergetique (DPE)
• Amiante
• Plomb
• Métrage loi Carrez
• Risques naturels et technologiques
• Gaz (si installation de + de 15 ans)
• Electrique (si installation de + de 15 ans)
• Termites

Benoît VETTES, Avocat expérimenté en droit immobilier et de la construction, vous assiste, vous conseille et défend vos intérêts lorsque vous êtes victime d'un diagnostic immobilier erroné qui entraîne des préjudices.

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Marché de travaux et attestation de conformité électrique CONSUEL

Revue de presse

Je vous invite à partager un article paru dans la revue "Votre Avocat vous informe" N° 42, publié par le CNB avec les Editions DALLOZ ,

Cette affaire concerne le droit de la construction et l'arrêt rendu le 25 mars 2015 par la 3ème Chambre civile, pourvoi n° 14-11.872.

Marché de travaux : charge de la preuve de l’attestation de conformité électrique visée par le «consuel »

Au regard de l’article 1315 du code civil, il appartient à l’installateur de prouver qu’il a, de manière certaine, remis les attestations de conformité au distributeur d’électricité ou au maître de l’ouvrage.

Un particulier, ayant fait aménager le rez-de-chaussée d’un immeuble en quatre studios, se prétend victime d’un certain nombre de désordres consécutifs à la réalisation des travaux. Il assigne alors, en sa qualité de maître d’ouvrage, l’entrepreneur, le maître d’œuvre et son assureur, en vue d’obtenir indemnisation de ses préjudices.

À l’issue de l’introduction de l’instance, le juge de la mise en état condamne par ordonnance l’entrepreneur à remettre sous astreinte au maître d’ouvrage l’attestation de conformité délivrée par le comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (CONSUEL).

En pratique, ce document attestant de la conformité de l’installation électrique de l’ouvrage aux normes en vigueur est requis afin de procéder au raccordement de l’ouvrage au réseau électrique général, donc, partant, de le rendre habitable.

La Cour de cassation est récemment venue préciser que le défaut de remise de ce document est susceptible d’entraîner la responsabilité civile contractuelle du constructeur de maison individuelle, sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

En l’espèce, le problème soulevé était autre, déporté du terrain de la responsabilité à celui de la charge de la preuve.

À cet égard, pour débouter le maître d’ouvrage de sa demande de production de l’attestation de conformité visée par le CONSUEL et de liquidation de l’astreinte, la cour d’appel avait retenu qu’aucun élément ne permettait de déterminer « à quelle date exacte le distributeur d’électricité avait obtenu l’ensemble des attestations de conformité pour les quatre studios ».

C’est donc faute d’avoir rapporté la preuve de ce que l’entrepreneur avait failli à son obligation de remettre l’attestation de conformité électrique des ouvrages au distributeur d’énergie que le maître d’ouvrage se trouvait débouté.

La Cour de cassation censure ce raisonnement, énonçant au visa de l’article 1315 du code civil, que la charge de la preuve de la remise du document litigieux reposait sur l’entrepreneur. Cette solution ne saurait être critiquée, au regard des rapports contractuels entre un professionnel constructeur et un maître d’ouvrage profane. À l’heure où la jurisprudence tend à étendre la notion d’impropriété à destination, l’action en garantie décennale offerte au maître d’ouvrage pourrait être recevable à défaut de remise du document permettant de raccorder l’ouvrage au réseau électrique général afin de le rendre propre à sa destination. Cela reste un risque encouru par les constructeurs négligents en la matière…


Vous rencontrez des difficultés à l'occasion de la construction ou de la réalisation de travaux?

Le Cabinet Benoît VETTES possède une expérience reconnue en droit de la construction et intervient depuis de nombreuses années pour des Maîtres d'Ouvrages particuliers, ou Sociétés immobilières, et pour des propriétaires institutionnels.

Benoît VETTES vous accompagne pour résoudre les difficultés nées à l'occasion de la construction de leur immeuble.

En effet, il est indispensable de faire appel à un avocat expérimenté, indépendant des compagnies d'assurances, pour préserver vos droits et obtenir réparation des préjudices subis.

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En droit rural, quels sont les effets des lois nouvelles sur l’appréciation de l’expérience professionnelle?

Revue de presse

Je vous invite à partager un article paru dans la revue "Votre Avocat vous informe" N° 41, publié par le CNB avec les Editions DALLOZ ,

Cette affaire concerne le droit rural : il s'agit d'un arrêt rendu le 18 février 2015 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 février 2015, 13-27.184)

"L’expérience professionnelle acquise par le bénéficiaire de la reprise commence à courir non au simple jour de l’entrée en vigueur des nouveaux textes fondant la reprise et sous l’empire desquels la demande est formulée mais en tenant compte de l’expérience acquise antérieurement.

Un bailleur délivre congé à effet du 29 septembre 2011 pour reprise des terres louées au bénéfice de sa fille qui exploite un centre équestre et qui peut bénéficier du régime de la déclaration préalable.

Le preneur conteste le congé et en obtient l’annulation devant les premiers juges, faute pour la candidate à la reprise de justifier d’une expérience professionnelle de durée suffisante (C. rur., art. L. 411-59, al. 3).

Le piment de l’affaire vient d’une succession de lois dans le temps : à la suite de l’intervention de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005, sont réputées agricoles les « activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle » (C. rur., art. L. 311-1, al. 1er) et c’est seulement un arrêté du 21 février 2007, publié le 14 mars 2007, qui a fixé les coefficients d’équivalence en matière d’activités équestres (C. rur., art. L. 312-6).

Ainsi, les premiers juges ont considéré que la candidate à la reprise des terres ne pouvait démontrer qu’à la date d’effet du congé, elle exploitait depuis cinq années une surface au moins égale à la moitié de l’unité de référence (C. rur., art. R. 331-1, 2°) ; au mieux la candidate à la reprise n’aurait commencé à acquérir l’expérience requise qu’à compter de la publication de l’arrêté du 21 février 2007 (d’une certaine manière, un rapprochement non formulé était fait avec une solution spéciale du
droit transitoire applicable en matière de prescription, V. C. civ. art. 2222).

Le civiliste Paul Roubier a formalisé le principe de l’effet immédiat des lois nouvelles : une loi nouvelle régit soit les situations en cours de réalisation, soit les effets futurs des situations en cours. Ces vues ont été consacrées par la Cour de cassation à l’instant de considérer les situations légales (extra-contractuelles).

Ainsi considère-t-elle que « si sans doute une loi nouvelle s’applique aussitôt aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur […], en revanche elle ne saurait, sans avoir effet rétroactif, régir rétrospectivement les conditions de validité ni les effets passés d’opérations juridiques antérieurement achevées ».

C’est la première partie de cet attendu datant de 1960 qui est rappelée en l’espèce pour casser l’arrêt de la cour de Rennes.

En effet, le droit de reprise de la fille du bailleur était invoqué à compter du 29 septembre 2011, soit postérieurement à l’entrée en vigueur des nouveaux textes fondant la reprise.

La loi nouvelle s’applique immédiatement : la bénéficiaire de la reprise peut se prévaloir d’une situation de fait, au titre des conditions d’application du texte nouveau, prenant date antérieurement à l’entrée en vigueur de ce texte.

Aucune disposition particulière ne contrarie le jeu de la règle générale."


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En matière de bail commercial, dans quel délai le droit d’option peut-il s’effectuer ?

Dans une décision rendue le 11 décembre 2013, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le droit d’option pouvait «s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive». (Cour de cassation, 3ème chambre civile, le 11 décembre 2013, n° 12-29.020) 

Ce qu’il faut savoir 

L’article L. 145-57 du Code de commerce dispose que :

  « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »


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Dans le cas de réévaluation du loyer, qu'appelle-t-on la notion de logements comparables?

Revue de presse

Je vous fais partager un article paru dans la lettre "Votre Avocat vous informe" n°39 , publiée par le Conseil National des Barreaux et les Editions Dalloz.

La réponse à cette notion de logements comparables est donnée dans l'arrêt du 17 décembre 2014, rendu par la 3ème Chambre civile, n°13-24360

Les références fournies par le bailleur peuvent concerner des appartements lui appartenant dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat. 

Pour apprécier le caractère manifestement sous-évalué du loyer, une cour d’appel peut majorer de 20 % les loyers de référence compte tenu du caractère mixte du bail.

L’ancien article 17, c, de la loi du 6 juillet 1789, dont la loi ALUR a repris le principe à l’article 17-2, permet au bailleur de solliciter la réévaluation du loyer manifestement sous-évalué à l’occasion du renouvellement du bail.

À cette fin, le bailleur doit proposer au locataire un loyer fi xé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

L’ancien article 19 (désormais art. 17-2 préc.) précise que les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements
comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles
comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

En l’espèce, les références produites par le bailleur étaient relatives à des appartements qui, d’une part, lui appartenaient et, d’autre part, étaient affectés à un usage exclusivement d’habitation alors que le logement dont il était demandé la réévaluation était à usage mixte.

La cour d’appel avait estimé que le fait que les immeubles soient la propriété du bailleur n’était pas rédhibitoire dès lors que les références étaient représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat.

Ensuite, pour estimer que le loyer était manifestement sous-évalué, elle avait majoré le montant de la valeur locative moyenne de 20 % afin de tenir compte du caractère mixte des locaux loués.

Ce raisonnement est en tous points approuvé par la Cour de cassation.

Sur le premier point, elle confirme une solution déjà adoptée par de nombreuses cours d’appel qui avaient jugé que le seul fait que les logements appartiennent à un même bailleur n’est pas de nature à remettre en cause le caractère objectif des comparaisons dès lors que les loyers ne font pas l’objet d’un contentieux.

Le second point se situe également dans la ligne de la jurisprudence.

La Cour de cassation vérifie que les juges du fond ont apprécié le nouveau loyer au regard de logements comparables.

Pour être objectivement comparables, les logements de référence doivent présenter les mêmes caractéristiques.

Tous les éléments de nature à influer sur le montant du loyer sont pris en considération.

Il s’agit principalement de la localisation, du standing, de la surface, ou encore de l’équipement des logements. Dans cette optique, ils doivent en principe avoir la même affectation.

Un bailleur ne peut donc proposer des références de loyers pour des immeubles mixtes d’habitation et professionnels alors que le logement loué est affecté uniquement à un usage d’habitation.

Cependant, les éléments de comparaison sont laissés à l’appréciation des juges du fond, qui évaluent la pertinence des références eu égard aux circonstances de fait.

Sont ainsi admises des références situées dans un autre arrondissement mais présentant les mêmes caractéristiques.

Par ailleurs, la Cour de cassation estime que les juges ne sont pas tenus de se fonder sur les seules références annexées à la proposition du bailleur. Ils peuvent donc se baser sur d’autres données dont ils ont connaissance.

Extrait de la lettre "Votre Avocat vous informe" n°39, publiée par le Conseil National des Barreaux et les Editions Dalloz.

Le Cabinet Benoît VETTES  possède une grande expérience depuis plus de 25 ans en droit de l'immobilier.

Particuliers, sociétés civiles, société commerciales, Cabinet Immobiliers, constructeurs, promoteurs, Bailleurs institutionnels, Collectivités Territoriales lui font confiance.

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Est-il possible de s'opposer à la création d'un lotissement dans un secteur inconstructible?

Revue de presse

Dans la lettre n°39 "Votre avocat vous informe" , publiée par le Conseil National de Barreaux et les Editions Dalloz, un arrêt du Conseil d'Etat sur les règles d'urbanisme est particulièrement intéressant, et je vous invite à en prendre connaissance.

"L’autorité compétente est tenue de s’opposer à la création d’un lotissement situé dans un secteur que les règles d’urbanisme nationales ou locales rendent inconstructible.

Statuant sur la légalité d’une déclaration préalable en vue de la division d’une unité foncière, le Conseil d’État juge qu’il résulte notamment des dispositions des articles L. 442-1, L. 123-5 et R. 111-1 du code de l’urbanisme « que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent dès lors respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière ; qu’il appartient à l’autorité compétente, dans tous les cas, de s’opposer à une déclaration préalable portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible ».

En l’espèce, la déclaration préalable querellée visait la division foncière d’une parcelle située sur le territoire d’une commune littorale et c’est donc à bon droit que les juges du fond se sont fondés sur le fait que cette opération permettrait d’autoriser une construction qui ne pourrait être regardée comme située en continuité avec les agglomérations et villages existants ou comme constituant un hameau nouveau intégré à l’environnement pour la déclarer illégale au regard du I de l’article L. 146-4 du code d’ l’urbanisme."

Conseil d'État, 17 décembre 2014,N° 367134  

Extrait de la lettre n°39 "Votre avocat vous informe" , publiée par le Conseil National de Barreaux et les Editions Dalloz,

Vous rencontrez un problème d'urbanisme : une création de lotissement, une construction de maison ou de villa dans un secteur inconstructible,...?

Benoît VETTES, avocat compétent et expérimenté en droit de la construction et de l'urbanisme, conseille, assiste et défend les intérêts des particuliers, des associations, des communes et collectivités territoriales pour la préservation des secteurs inconstructibles.

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Responsabilité du garant de bonne fin et impossibilité d’exécuter les travaux

Revue de presse

Dans la revue "Votre avocat vous informe" n°38 du mois de janvier 2015 rédigée par les Editions Dalloz et le CNB, un arrêt de la Cour de Cassation (3ème Chambre Civile du 26 novembre 2014 n° 13-27.965)  a fait l'objet de commentaires particulièrement intéressants sur la responsabilité du garant de bonne fin.

"Commet une faute de nature à engager sa responsabilité envers l’acquéreur, le garant de bonne fin qui,connaissant la défaillance du vendeur, n’entreprend aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d’achèvement et laisse ainsi délibérément périmer le permis de construire.

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) avait vendu en l’état futur d’achèvement un appartement.

Les acquéreurs avaient versé une somme correspondant à 30 % du montant du prix. Le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, le notaire avait interrogé par plusieurs courriers le garant sur la suite qui serait donnée au programme sans obtenir de réponse.

Le garant était finalement sorti de son silence pour informer les acquéreurs que l’achèvement des travaux était impossible, la SCI n’ayant plus d’activité et le permis de construire étant périmé.

Les acquéreurs avaient alors assigné le garant en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait de son inertie.

La cour d’appel avait fait droit à cette demande en estimant que la banque avait commis une faute en ayant délibérément laissé périmer le permis de construire. En conséquence, elle leur avait alloué des dommages et intérêts d’un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au vendeur.

Cet arrêt est confirmé par la Cour de cassation.
Celle-ci relève que le garant aurait dû mettre en œuvre la garantie d’achèvement dès qu’il avait connaissance de la défaillance du vendeur, qu’il n’avait répondu à aucun des courriers adressés par le notaire et n’avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d’achèvement et délibérément laisser périmer le permis. Dès lors, il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en refusant de mettre en œuvre la garantie d’achèvement quand il pouvait (et devait) le faire, et a causé aux acquéreurs un préjudice, dont il doit réparation, en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien."


Extrait de la revue "Votre avocat vous informe" n°38 du mois de janvier 2015 rédigée par les Editions Dalloz et le CNB.
Arrêt de la Cour de Cassation (3ème Chambre Civile du 26 novembre 2014 n° 13-27.965)  

Le Cabinet Benoît VETTES possède une très grande expérience en droit de la construction et en droit immobilier.
Depuis plus de 25 ans, il accompagne particuliers, entreprises de bâtiments, constructeurs, maître d'ouvrage et maître d'oeuvre dans leurs projets et réalisations pour trouver les meilleures solutions.
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Rénovation énergétique : quelles aides financières en 2015?

Pour vous répondre,  consultez le guide édité par le ministère de l’Écologie et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Ce guide détaille notamment les différentes aides financières existantes :

• crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui permet de déduire de l’impôt sur le revenu 30 % des dépenses réalisées pour certains travaux (chaudière à condensation, appareils de régulation et de programmation du chauffage, compteur individuel pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés, isolation thermique des parois opaques ou des parois vitrées...),
• éco-prêt à taux zéro servant à financer également certains travaux,
• TVA au taux réduit de 5,5 % pour les travaux d’installation de matériaux et d’équipements éligibles au CITE,
• programme « Habiter mieux » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) accessible sous certaines conditions (plafonds de ressources, type de logement, liste de travaux éligibles),
• aides des fournisseurs d’énergie (primes, prêts bonifiés, diagnostics),
• exonération partielle ou totale de taxe foncière,
• aides des collectivités locales,

Attention, les travaux entrepris doivent respecter à la fois des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales (matériaux d’isolation thermique des parois opaques, isolation thermique des parois vitrées, des portes d’entrée donnant sur l’extérieur et des volets roulants, types de chaudière, pompes à chaleur, calorifugeage...).

À noter : pour toute question supplémentaire, vous pouvez consulter le site www.renovation-info-service.gouv.fr

Le Cabinet Benoît VETTES dispose d'une très grande expérience et compétence en droit immobilier et en droit de la construction.

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En cas de troubles, est-il possible d'expulser le locataire?

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant en cas de troubles du locataire.(Chambre civile 3, 10 février 2015, n° pourvoi : 13-27.287)

Des troubles anciens mais non répétés ne justifient pas nécessairement l’expulsion du locataire

Le propriétaire ne peut pas obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire qui a créé dans le passé des troubles, même graves, alors que ceux-ci ne se sont pas répétés, vient de juger la Cour de cassation.

Le fils d’un couple de locataires avait été condamné par le tribunal pour enfants pour avoir incendié plusieurs loges de gardiens de la résidence ainsi que le véhicule de l’un d’eux. Plus de six ans après ces incidents, la société d’HLM avait demandé la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. La justice a rejeté sa demande.

Les juges ont considéré que les faits commis constituaient une violation grave de l’obligation de jouissance paisible mais ont rejeté la demande du bailleur au motif que ces faits anciens étaient demeurés isolés et ne s’étaient pas reproduits, notamment lorsque le fils était revenu habiter chez ses parents à sa sortie de prison.

On rappellera que la loi fait obligation au locataire d’utiliser paisiblement les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il est par ailleurs responsable du comportement des personnes qu’il héberge, y compris ses enfants majeurs.

La notion d’usage paisible interdit ainsi au locataire des comportements pouvant causer un trouble excessif aux autres occupants de l’immeuble ou à la tranquillité du voisinage (bruit, violences ou voies de fait, détention d’animaux dangereux...).

Le Cabinet Benoît VETTES possède une très grande expérience en matière de bail d'habitation car depuis plus de 25 ans bailleurs institutionnels, bailleurs privés, agences immobilières et particuliers lui confient la gestion des litiges, notamment en cas de loyers impayés et de troubles excessifs, pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire.

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A-t-on le droit de réaliser tous types de travaux dans un appartement?

Le 27 janvier 2015, la Cour de cassation a  rendu un arrêt particulièrement intéressant : dans une copropriété , les travaux dans les parties privatives ne sont pas totalement libres. (Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 janvier 2015, pourvoi n° 13-23.853)

Ce qu'il faut savoir :

Des travaux dans les parties privatives, même ne nécessitant pas l’autorisation de la copropriété, impliquent parfois d’en informer le syndic.
C’est le cas lorsqu’ils ont un impact sur la vie des autres copropriétaires, du fait de l’utilisation des parties communes pour les réaliser.
C’est que vient de rappeler la Cour de cassation.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait entrepris de rénover plusieurs pièces de son appartement, avec remplacement de cloisons et de planchers.

La copropriété lui reprochait d’avoir entrepris des travaux créant un péril imminent pour l’immeuble sans en avoir informé le syndicat et de faire obstacle aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes en encombrant abusivement celles-ci (installation d’un monte-charge pour descendre les gravats ou monter les matériaux) en violation des dispositions du règlement de copropriété. Elle avait obtenu de la justice la suspension des travaux.

La Cour de cassation a considéré que ces travaux avaient nécessairement un impact sur la vie des autres copropriétaires et que la mesure de suspension était justifiée, à raison du non-respect du règlement de copropriété.

Il convient de rappeler que si les copropriétaires sont libres de réaliser des travaux dans leurs parties privatives sans avoir à solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires, ils doivent toutefois le faire dans les limites fixées par le règlement de copropriété et à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le Cabinet Benoît VETTES est composé d'Avocats très expérimentés en droit immobilier, en droit de la copropriété et en droit de la construction.

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Quel est le taux de l'intérêt légal pour 2015?

Un décret du 2 octobre 2014 précise la méthode de fixation, à partir de 2015, du taux de l’intérêt légal.

Une ordonnance du 20 août 2014 avait prévu :

• la fixation de 2 taux différents selon que le créancier (celui à qui l’argent est dû) est un particulier ou non,
• une actualisation du taux une fois par semestre, et non plus annuellement, afin de refléter au mieux les fluctuations de l’activité économique.

Chacun de ces 2 taux sera la somme du taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE) et d’une partie de la différence entre ce taux et un taux de refinancement représentatif de la catégorie considérée : crédits à la consommation pour les particuliers ou crédits aux sociétés non financières pour les autres cas, principalement les entreprises.

La formule précise de calcul est détaillée dans le décret.

Par particulier, il faut entendre les personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels.

Débiteur (qui doit)	Créancier (à qui l’argent est dû)	Type de taux
Particulier	Particulier	Taux BCE + 60% écart entre taux BCE et taux des crédits à la consommation
Professionnel	Particulier	Taux BCE + 60% écart entre taux BCE et taux des crédits à la consommation
Professionnel	Professionnel	Taux BCE + 60% écart entre taux BCE et taux des crédits aux sociétés non financières
Particulier	Professionnel	Taux BCE + 60% écart entre taux BCE et taux des crédits aux sociétés non financières

Un arrêté ministériel publié au Journal officiel fixera les taux qui serviront de référence pour le semestre suivant.

Ce taux est utilisé dans plusieurs domaines pour calculer les pénalités en cas de retard de paiement d’une somme d’argent. Son champ d’application couvre notamment l’administration fiscale, les organismes bancaires, les commissions de surendettement et la justice.

L’objectif est de rendre le taux d’intérêt légal plus représentatif du coût de refinancement des créanciers. En 2014, son mode de calcul avait abouti à rendre presque nul le taux annuel (0,04 %) offrant un crédit quasi gratuit au mauvais payeur. Il ne jouait donc plus son rôle d’incitation au remboursement rapide du créancier.

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Quelles sont les conditions pour transformer un logement en local professionnel?

La transformation d'un local d'habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable.
La notion d'usage, qui relève du code de la construction et de l'habitation, concerne le profil juridique d'un immeuble d'habitation qui fait l'objet d'une protection particulière dans certains cas.
Elle ne doit pas être confondue avec la notion de destination qui relève du code de l'urbanisme (ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé).


Changement d'usage

La réglementation du changement d'usage, destinée à protéger le logement, ne concerne que les locaux d'habitation transformés pour un autre usage, notamment s'il s'agit d'une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

À l'inverse, aucune autorisation n'est nécessaire si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau...) en locaux d'habitation.

L'autorisation de changement d'usage, régie par le code de la construction et de l'habitation, n'est obligatoire que dans les cas suivants :

• le projet de transformation concerne un local d'habitation, c'est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés), sauf si le logement constitue la résidence principale du bailleur,
• le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

À noter : l'autorisation de changement d'usage n'est pas requise lorsque l'activité professionnelle, y compris commerciale, est exercée par l'occupant ayant leur résidence principale dans le local et lorsqu'elle ne s'accompagne d'aucune réception de clientèle ni de marchandises.


Changement de destination

Le changement de destination s'attache au local et est donc définitif au regard des règles d'urbanisme. Les destinations possibles d'un bien immobilier sont limitativement énumérées par le plan local d'urbanisme (PLU) : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, entrepôts...

La transformation d'un logement en local professionnel constitue un changement de destination soumis au contrôle de l'administration et doit donc recevoir une autorisation d'urbanisme.

Le type de demande d'autorisation d'urbanisme dépend de l'existence ou non de travaux, selon les deux situations suivantes :

• soit le changement de destination est accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : un permis de construire est nécessaire ;
• soit le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

La demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.

Le code de l'urbanisme prévoit également, en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail dans la région Île-de-France, l'obligation d'obtenir un agrément administratif.

L'agrément doit être demandé si le projet concerne une surface supérieure à 1 000 m², un seuil qui exempte dans les faits un grand nombre des transformations de logements à des fins professionnelles.

À savoir : outre ces formalités administratives, certaines démarches d'ordre privé peuvent être nécessaires, telles que par exemple dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, demander l'accord de l'assemblée des copropriétaires, ou dans un logement loué, demander l'accord du bailleur.



Déclaration pour mise à jour de la valeur locative

Les changements d'affectation des propriétés bâties et les changements d'utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.

Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL n°6704 (cerfa n°10517*02) dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement.


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