Diagnostic immobilier : quelle responsabilité?

Revue de Presse

La réalisation des diagnostics immobiliers obéit à des règles strictes , et la Cour de Cassation vient de rendre un arrêt intéressant sur le sujet.

Je vous invite à partager la lecture d'un article paru dans le numéro 45 de la revue "Votre Avocat vous informe", publié par les Editions Dalloz et le CNB.



"Responsabilité du diagnostiqueur : nature du préjudice de l’acquéreur

Les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ayant pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et ces derniers ayant été contraints de réaliser les travaux pour y remédier, les préjudices matériels et de jouissance subis ont un caractère certain.

L’acquéreur d’un bien immobilier peut rechercher la responsabilité du technicien qui a réalisé un diagnostic erroné.

En doctrine et devant les prétoires sont discutées, d’une part, l’étendue de l’obligation du diagnostiqueur pour déterminer la faute et, d’autre part, la nature du préjudice subi pour déterminer le calcul de l’indemnisation. L’arrêt rendu par la chambre mixte apporte des précisions sur ces deux points.

Les faits étaient classiques : une infestation avancée de termites n’avait pas été décelée en raison d’investigations insuffisantes du diagnostiqueur.

En appel, l’assureur de ce dernier avait été condamné à payer aux acquéreurs des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériels, dont le montant de l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l’attaque des termites.

Cette solution est confirmée par la Cour de cassation.

La Haute juridiction rappelle tout d’abord l’étendue de l’obligation du diagnostiqueur : la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Autrement dit, la réalisation d’un diagnostic conforme aux prescriptions réglementaires et aux règles de l’art est une obligation de résultat.

Cet arrêt apporte ensuite une précision intéressante s’agissant de la qualification du préjudice.

La nature du préjudice subi par l’acquéreur du fait d’un diagnostic erroné est en effet controversée.

La difficulté réside dans l’existence d’un lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et le coût des travaux nécessaires pour remédier au défaut de l’immeuble.

En effet, la présence du parasite ou du matériau non décelée n’est pas imputable à l’erreur du technicien.

Les diagnostics sont établis pour que l’acquéreur puisse contracter en toute connaissance de l’état du bien.

C’est la raison pour laquelle certains auteurs estiment que le préjudice subi est une perte de chance : mieux informé, l’acquéreur aurait pu ne pas acheter le bien ou l’acquérir à un moindre prix compte tenu des travaux à réaliser.

En l’espèce, cette argumentation était développée par l’assureur.

Ce n’est cependant pas la position retenue par la Cour de cassation.

Relevant que les investigations insuffisantes n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, elle approuve la Cour d’appel d’en avoir déduit que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs avaient un caractère certain."

Cour de cassation, Chambre mixte, 8 juillet 2015, 13-26.686 

Benoît VETTES - Avocat en droit immobilier et en droit de la construction

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