jeudi 9 avril 2015

Dans le cas de réévaluation du loyer, qu'appelle-t-on la notion de logements comparables?





Revue de presse

Je vous fais partager un article paru dans la lettre "Votre Avocat vous informe" n°39 , publiée par le Conseil National des Barreaux et les Editions Dalloz.

La réponse à cette notion de logements comparables est donnée dans l'arrêt du 17 décembre 2014, rendu par la 3ème Chambre civile, n°13-24360

Les références fournies par le bailleur peuvent concerner des appartements lui appartenant dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat. 

Pour apprécier le caractère manifestement sous-évalué du loyer, une cour d’appel peut majorer de 20 % les loyers de référence compte tenu du caractère mixte du bail.

L’ancien article 17, c, de la loi du 6 juillet 1789, dont la loi ALUR a repris le principe à l’article 17-2, permet au bailleur de solliciter la réévaluation du loyer manifestement sous-évalué à l’occasion du renouvellement du bail.

À cette fin, le bailleur doit proposer au locataire un loyer fi xé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

L’ancien article 19 (désormais art. 17-2 préc.) précise que les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements
comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles
comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

En l’espèce, les références produites par le bailleur étaient relatives à des appartements qui, d’une part, lui appartenaient et, d’autre part, étaient affectés à un usage exclusivement d’habitation alors que le logement dont il était demandé la réévaluation était à usage mixte.

La cour d’appel avait estimé que le fait que les immeubles soient la propriété du bailleur n’était pas rédhibitoire dès lors que les références étaient représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat.

Ensuite, pour estimer que le loyer était manifestement sous-évalué, elle avait majoré le montant de la valeur locative moyenne de 20 % afin de tenir compte du caractère mixte des locaux loués.

Ce raisonnement est en tous points approuvé par la Cour de cassation.

Sur le premier point, elle confirme une solution déjà adoptée par de nombreuses cours d’appel qui avaient jugé que le seul fait que les logements appartiennent à un même bailleur n’est pas de nature à remettre en cause le caractère objectif des comparaisons dès lors que les loyers ne font pas l’objet d’un contentieux.

Le second point se situe également dans la ligne de la jurisprudence.

La Cour de cassation vérifie que les juges du fond ont apprécié le nouveau loyer au regard de logements comparables.

Pour être objectivement comparables, les logements de référence doivent présenter les mêmes caractéristiques.

Tous les éléments de nature à influer sur le montant du loyer sont pris en considération.

Il s’agit principalement de la localisation, du standing, de la surface, ou encore de l’équipement des logements. Dans cette optique, ils doivent en principe avoir la même affectation.

Un bailleur ne peut donc proposer des références de loyers pour des immeubles mixtes d’habitation et professionnels alors que le logement loué est affecté uniquement à un usage d’habitation.

Cependant, les éléments de comparaison sont laissés à l’appréciation des juges du fond, qui évaluent la pertinence des références eu égard aux circonstances de fait.

Sont ainsi admises des références situées dans un autre arrondissement mais présentant les mêmes caractéristiques.

Par ailleurs, la Cour de cassation estime que les juges ne sont pas tenus de se fonder sur les seules références annexées à la proposition du bailleur. Ils peuvent donc se baser sur d’autres données dont ils ont connaissance.

Extrait de la lettre "Votre Avocat vous informe" n°39, publiée par le Conseil National des Barreaux et les Editions Dalloz.


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