Responsabilité du garant de bonne fin et impossibilité d’exécuter les travaux

Revue de presse

Dans la revue "Votre avocat vous informe" n°38 du mois de janvier 2015 rédigée par les Editions Dalloz et le CNB, un arrêt de la Cour de Cassation (3ème Chambre Civile du 26 novembre 2014 n° 13-27.965)  a fait l'objet de commentaires particulièrement intéressants sur la responsabilité du garant de bonne fin.

"Commet une faute de nature à engager sa responsabilité envers l’acquéreur, le garant de bonne fin qui,connaissant la défaillance du vendeur, n’entreprend aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d’achèvement et laisse ainsi délibérément périmer le permis de construire.

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) avait vendu en l’état futur d’achèvement un appartement.

Les acquéreurs avaient versé une somme correspondant à 30 % du montant du prix. Le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, le notaire avait interrogé par plusieurs courriers le garant sur la suite qui serait donnée au programme sans obtenir de réponse.

Le garant était finalement sorti de son silence pour informer les acquéreurs que l’achèvement des travaux était impossible, la SCI n’ayant plus d’activité et le permis de construire étant périmé.

Les acquéreurs avaient alors assigné le garant en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait de son inertie.

La cour d’appel avait fait droit à cette demande en estimant que la banque avait commis une faute en ayant délibérément laissé périmer le permis de construire. En conséquence, elle leur avait alloué des dommages et intérêts d’un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au vendeur.

Cet arrêt est confirmé par la Cour de cassation.
Celle-ci relève que le garant aurait dû mettre en œuvre la garantie d’achèvement dès qu’il avait connaissance de la défaillance du vendeur, qu’il n’avait répondu à aucun des courriers adressés par le notaire et n’avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d’achèvement et délibérément laisser périmer le permis. Dès lors, il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en refusant de mettre en œuvre la garantie d’achèvement quand il pouvait (et devait) le faire, et a causé aux acquéreurs un préjudice, dont il doit réparation, en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien."


Extrait de la revue "Votre avocat vous informe" n°38 du mois de janvier 2015 rédigée par les Editions Dalloz et le CNB.
Arrêt de la Cour de Cassation (3ème Chambre Civile du 26 novembre 2014 n° 13-27.965)  

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Rénovation énergétique : quelles aides financières en 2015?

Pour vous répondre,  consultez le guide édité par le ministère de l’Écologie et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Ce guide détaille notamment les différentes aides financières existantes :

• crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui permet de déduire de l’impôt sur le revenu 30 % des dépenses réalisées pour certains travaux (chaudière à condensation, appareils de régulation et de programmation du chauffage, compteur individuel pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés, isolation thermique des parois opaques ou des parois vitrées...),
• éco-prêt à taux zéro servant à financer également certains travaux,
• TVA au taux réduit de 5,5 % pour les travaux d’installation de matériaux et d’équipements éligibles au CITE,
• programme « Habiter mieux » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) accessible sous certaines conditions (plafonds de ressources, type de logement, liste de travaux éligibles),
• aides des fournisseurs d’énergie (primes, prêts bonifiés, diagnostics),
• exonération partielle ou totale de taxe foncière,
• aides des collectivités locales,

Attention, les travaux entrepris doivent respecter à la fois des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales (matériaux d’isolation thermique des parois opaques, isolation thermique des parois vitrées, des portes d’entrée donnant sur l’extérieur et des volets roulants, types de chaudière, pompes à chaleur, calorifugeage...).

À noter : pour toute question supplémentaire, vous pouvez consulter le site www.renovation-info-service.gouv.fr

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En cas de troubles, est-il possible d'expulser le locataire?

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant en cas de troubles du locataire.(Chambre civile 3, 10 février 2015, n° pourvoi : 13-27.287)

Des troubles anciens mais non répétés ne justifient pas nécessairement l’expulsion du locataire

Le propriétaire ne peut pas obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire qui a créé dans le passé des troubles, même graves, alors que ceux-ci ne se sont pas répétés, vient de juger la Cour de cassation.

Le fils d’un couple de locataires avait été condamné par le tribunal pour enfants pour avoir incendié plusieurs loges de gardiens de la résidence ainsi que le véhicule de l’un d’eux. Plus de six ans après ces incidents, la société d’HLM avait demandé la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. La justice a rejeté sa demande.

Les juges ont considéré que les faits commis constituaient une violation grave de l’obligation de jouissance paisible mais ont rejeté la demande du bailleur au motif que ces faits anciens étaient demeurés isolés et ne s’étaient pas reproduits, notamment lorsque le fils était revenu habiter chez ses parents à sa sortie de prison.

On rappellera que la loi fait obligation au locataire d’utiliser paisiblement les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il est par ailleurs responsable du comportement des personnes qu’il héberge, y compris ses enfants majeurs.

La notion d’usage paisible interdit ainsi au locataire des comportements pouvant causer un trouble excessif aux autres occupants de l’immeuble ou à la tranquillité du voisinage (bruit, violences ou voies de fait, détention d’animaux dangereux...).

Le Cabinet Benoît VETTES possède une très grande expérience en matière de bail d'habitation car depuis plus de 25 ans bailleurs institutionnels, bailleurs privés, agences immobilières et particuliers lui confient la gestion des litiges, notamment en cas de loyers impayés et de troubles excessifs, pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire.

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