mardi 2 décembre 2014

A quel moment un immeuble, vendu par lots en l’état futur d’achèvement, se trouve soumis au statut de copropriété ?




Le 8 octobre 2012, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a considéré « qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ».

Dans les faits, une Société avait fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant.

Elle avait ensuite placé cet immeuble sous le régime de la copropriété et l’avait vendu par lots en l’état futur d’achèvement.

En février 1975, les époux X. ont acquis plusieurs lots de l’immeuble dont la livraison était prévue en août 1975. A la suite d’une succession de difficultés, la livraison n’a pas eu lieu.

La société a été condamnée en mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Y. a alors assigné les acquéreurs X. en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Le 22 janvier 2014, au visa des articles 1601-3 du Code civil ; R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, et 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision dans toutes ses dispositions.

Elle rappelle que « l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis ». En l’espèce, elle reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges » (Cour de cassation, 3ème ch. civ., le 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-29368).

Ce qu’il faut savoir :


L’article 1601-3 du Code civil dispose que « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Aux termes de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, « L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. »



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